1) Choisir entre un crédit immobilier à taux fixe et à taux révisable

On distingue deux grandes catégories de taux : dans un crédit immobilier à taux fixe, le taux fixé lors de la signature du contrat de crédit reste constant pendant toute la durée du crédit.
A contrario, le crédit immobilier à taux révisable (ou variable) évolue à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations de l'indicateur financier sur lequel il est indexé.
Au début, Il est plus bas que le crédit immobilier à taux fixe mais aussi plus risqué. En choisissant un crédit immobilier à taux révisable, l’emprunteur parie toujours sur une possible baisse ou un maintient des taux. Mais attention aux mauvaises surprises : ces derniers peuvent également considérablement augmenter…
On peut alors limiter les variations, à la hausse comme à la baisse, avec un crédit immobilier capé. Les mensualités appliquées au crédit immobilier à taux révisable seront alors revues chaque trimestre (UCB), semestre (Crédit Immobilier de France), année (Crédit Foncier de France, Crédit Mutuel, Crédit Agricole, Crédit Lyonnais, La poste...) ou tous les deux ou trois ans (BNP, Caisse d’Epargne), augmentant parfois le taux d’intérêt mais dans une certaine marge.
Nous conseillons aux emprunteurs de bien définir leur projet immobilier avant de choisir entre ces deux taux. En effet, il est nécessaire d’avoir répondu à certaines questions que nos conseillers vous posent lors de la mise en place du dossier de crédit immobilier. Ces questions peuvent se résumer à la probabilité rapide de revente du bien, à l’élargissement de la famille. Dans ces derniers cas, le risque du crédit immobilier à taux révisable est moins élevé.
Le taux de crédit immobilier est dit « CAPÉ » lorsqu’un plafond est proposé lors de la conclusion d’un crédit immobilier à taux révisable ou variable. Le taux révisable ne pourra alors pas le dépasser, même en cas de hausse vertigineuse de l’indice de référence. L’emprunteur doit accepter en retour des taux plus élevés que les crédits immobiliers totalement révisables et donc plus risqués.

2) Qu’est ce qu’un crédit immobilier modulable ?

C'est un crédit immobilier dont le taux reste fixe mais dont les mensualités peuvent être augmentées (entre 20 % à 30 % en général) de façon à raccourcir la durée du crédit ou
suspendues pendant une période allant de 6 mois à deux ans. Lorsque les mensualités reprennent à l'issue de la période d'interruption, cela rallonge la durée initiale du crédit d'autant.
Si vous décidez d’abaisser vos mensualités, la durée du crédit immobilier s’en trouvera rallonger. Généralement, les banques n’acceptent pas de rallonger le crédit immobilier de plus de 20 % de la durée initiale.
Le crédit immobilier modulable est utile en raison de la grande adaptation qu’il permet par rapport au montant des mensualités dues, de vos rentrées d’argent, de la survenance de difficulté ou de nouveau projet.
Ce type de crédit, très souple, est vivement recommandé car il est possible d'accélérer le remboursement et de réduire le coût total du crédit immobilier. C’est simplement vous qui maîtrisez le montant de votre mensualité et donc de la durée de votre crédit immobilier sur la base d’un taux fixe.

3) Qu’est ce qu’un crédit relais ?

Dans le cas où un acheteur vend son bien immobilier dans le but d’en acquérir un autre, la revente peut durer plus longtemps que prévu. Le crédit relais permet alors de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité, et de faire coïncider naturellement vente et achat des deux biens immobiliers.
Deux types de crédit relais existent: le crédit relais "sec", consenti pour un ou deux ans, et le crédit relais, jumelé à un crédit immobilier sur le long terme.
Pour chacun d’entre eux, la durée du crédit relais varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien immobilier que vous détenez et que vous mettez en vente. Pour l’emprunteur se présentent alors deux options de remboursement.
Soit l'emprunteur ne rembourse d’abord que les intérêts, attendant la vente de son bien immobilier pour rembourser tout le capital d’un seul coup. Cette formule est avantageuse au niveau du coût global mais aussi plus lourde à supporter, car l’emprunteur doit faire face aux charges mensuelles de remboursement de son crédit immobilier à titre principal.
Soit il rembourse le tout (intérêts et capital) en différé, lors de la revente du bien. Pas de charges mensuelles donc, mais attention : au final la facture peut être plus lourde si l’établissement créditeur prévoit des frais pour le différé de paiement.
Avantages et inconvénients des deux crédits :
Le crédit relais « sec » : jugé trop onéreux, la plupart des banques ne le proposent plus. D’autant qu’en ajoutant les frais de dossier et une prise d’hypothèque, le coût du crédit devient prohibitif.
Le crédit relais jumelé à un long terme : Il s’agit d’un seul crédit, couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition et parfois même les frais de notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien. Une fois la vente réalisée, le produit de la vente est versé sous forme de remboursement anticipé d’une partie du crédit de la nouvelle acquisition et ce, sans pénalité. Autre avantage : le taux d’intérêt de ce crédit est inférieur à celui d’un crédit relais sec.
Attention ! En cas de vente pour cause de mobilité professionnelle ou perte d’emploi liée à un plan social, les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un crédit-relais à 1% sur un an, renouvelable une fois. Ce crédit couvre 70% de la valeur du logement à vendre (dans la limite de 106 000 € en région parisienne, et de 64 000 à 82 500 € dans les autres régions)

4) Qui peut prétendre au crédit à taux zéro ?

Le crédit à taux zéro vient souvent en complément d’un autre crédit immobilier. Pour l’obtenir, les emprunteurs doivent remplir certaines conditions. Sachant que ces conditions évoluent sans cesse, il est préférable de se renseigner dans un premier temps à la mairie de sa commune et ensuite de se faire confirmer le montant octroyé par la banque émettrice du crédit immobilier principal. Le trajet inverse implique des complications auprès des divers intervenants au crédit. Notre équipe est aussi présente pour vérifier l’application de la réglementation en vigueur le jour de votre demande.

5) Quels sont, aux yeux des banques, les éléments pour constituer un bon dossier ?

La stabilité et l’ancienneté professionnelle des emprunteurs salariés. Les banques demandent au minimum un CDI (Contrat à Durée Déterminée), même si des exceptions peuvent être faites.
Le montant de l'apport personnel : pas de minimum requis, mais les banques préfèrent 25 voire 30 % d’apport.
Le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 33 %.
La capacité de l’emprunteur à épargner (existence d'un PEL, PEA, compte bloqué d’épargne….).
L’équilibre entre l’argent qui sort chaque mois avant le crédit (loyer et épargne) et le montant des mensualités de remboursement à payer une fois le crédit mis en place.

6) Ce que les banques prennent en compte dans le calcul du revenu ?

Avant toute étude du dossier de crédit immobilier en profondeur, la banque évalue la pérennité des salaires et autre revenus avant de les cumuler. Les pensions alimentaires perçues ne sont parfois pas prises en compte en raison de leur caractère aléatoire. Les banques prennent en compte les revenus variables et les comparent par rapport aux revenus fixes en fonction de l’antériorité de chacun d’eux. Enfin, malgré un endettement un peu élevé, la banque peut prendre en compte le potentiel ou le profil évolutif de l’emprunteur dont les revenus ont une forte marge de progression ; la banque parie sur vous et nous mettons en avant vos points forts lors de la présentation du dossier de crédit immobilier au banquier.

7) L’apport personnel : y a-t-il un minimum d’apport requis ?

L’apport personnel est la somme que vous investissez dans votre projet sans emprunter auprès d'une banque. Il peut s’agir d’une épargne, d’un héritage, d’une donation, d’une somme provenant de la revente d'un bien immobilier, d’un emprunt familial, etc...
LL’apport personnel peut également être constitué par des crédits ou participations "constitutifs d'apport personnel" : ce sont des crédits à coût réduit pour "gonfler" votre apport personnel et ainsi présenter un meilleur dossier de crédit à la banque.
Il s'agit :

du crédit 1% logement,
des crédits épargne logement,
du crédit à taux zéro,
des "petits crédits " (crédits fonctionnaires, crédits de la CAF, crédits départementaux et régionaux).

Par ailleurs, si vous faites partie d'une entreprise de plus de 50 salariés, votre employeur est tenu de vous intéresser aux résultats de l'entreprise. Vous pouvez alors demander le déblocage anticipé de cette participation pour gonfler ou vous constituer un apport personnel.
L’apport personnel est défini en pourcentage, en fonction du montant de l'opération. Ainsi, si vous achetez un appartement de 150 000 € (hors frais de notaire) avec un apport personnel de 30 000 €+ les frais de notaire, cela équivaut à un apport de 30 000 / 150 000 = 20%. Votre crédit immobilier se monte donc aux 80% restants.
La règle générale veut que dans le cadre de l'acquisition d'une résidence principale les banques demandent qu’au moins 10 % de l'opération soient financées par votre apport personnel, en plus des frais divers, frais de notaire et garanties (hypothèques, caution). Les frais d'agences faisant partie intégrante du prix de vente. En réalité, 20 à 30% d’apport personnel sont plus recommandés. Car plus votre apport personnel est important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque. Pour elle, l'emprunteur qui a un bon apport personnel a un "profil" moins risqué. Il est donc normal qu'il bénéficie d'un taux d'intérêt plus faible sur son crédit immobilier.
L'apport personnel réel au sens propre du terme est constitué de l'épargne existante (comptes en banque, Sicav, actions, soldes des CEL, PEL, CODEVI).Au niveau réglementaire, sont considérés également comme de l'apport les crédits suivants : le crédit employeur, le crédit d'épargne logement, une partie du crédit à 0 %, les crédits départementaux, etc...
Dans le cas d'investissement locatif ou de crédit travaux, la banque pourra accepter de financer l'intégralité de l'opération.
En effet, elle considère que le crédit immobilier, souscrit dans le but de défiscaliser (loi Robien, loi Pons…), fait parti intégrante du produit « packagé » c'est-à -dire, clé en main.

8) Pas d’apport personnel ? Quelles solutions…

Rassurez-vous : le fait de ne pas avoir d'apport personnel n'est pas un critère bloquant dans la mise en place d'un crédit bancaire. Un tiers des crédits seraient même octroyés sans apport personnel et/ou sans épargne préalable.
Aux yeux des banques, il existe quatre raisons valables pour que vous ne disposiez pas d'un apport personnel :

Client jeune et sans épargne,
Vous ne débloquez pas votre épargne ou vos placements,
Vous achetez en défiscalisation, (loi de Robien, loi Pons).
Le cas du financement de travaux.
Client jeune et sans épargne. Si vous êtes jeune, les banques prennent en compte votre évolution professionnelle et vos dépenses actuelles. Elles examinent également si le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà . Dans le cas contraire, elles examinent si le fonctionnement des comptes bancaires est sain.

Si des évènements familiaux, comme un veuvage ou un divorce, sont à l’origine d’un manque d'épargne les banques pourront en tenir compte dans leur analyse. En règle générale, elles s'attacheront alors à la stabilité des revenus (sécurité d'emploi, ancienneté professionnelle…). Mais attention : les banques se montreront clairement défavorables à l’octroi d’un crédit immobilier si le manque d’épargne vient d’un train de vie trop onéreux par rapport aux revenus récurrents du ménage.

Important : si les banques acceptent souvent l'absence d'apport personnel, elles demandent le règlement des frais de notaires et de garantie. Il faudra donc être en mesure d'effectuer ces paiements. Enfin, en cas d'absence d'apport personnel, le taux proposé par les banques peut être plus élevé comme indiqué précédemment.
Vous ne débloquez pas votre épargne ou vos placements. La banque elle-même peut vous conseiller ce type de montage financier. En effet, tandis qu’elle conserve le bénéfice de vos placements, vous continuez de votre côté à profiter de leurs rémunérations.
Vous achetez en défiscalisation (loi de Robien, loi Pons).
Les avantages fiscaux sont très souvent liés à un crédit immobilier à 100 % du projet et la structure même de l'opération conduit à ne pas verser d'apport personnel. Le but recherché par les pouvoirs publics étant de favoriser ce type d'investissement afin de maintenir un volume d'activité élevé dans le secteur de la construction ou des biens neufs.

Financement de travaux

Les banques vont prendre en compte la valeur de revente du bien objet des travaux (ou du patrimoine mobilier et immobilier dans son ensemble) et déduire les capitaux restant dus sur les crédits en cours. En fonction de ces critères financiers et de la valeur économique du bien, elles détermineront si le crédit immobilier peut être accordé.
Prenons un exemple. Valeur estimée du bien : 150.000 euros, crédit immobilier restant dû : 30.000 euros, les banques considèrent que votre patrimoine se monte à environ 120.000 euros.
Dans ce cas particulier, pour un crédit travaux de 75.000 euros, elles considéreront que la valeur du bien immobilier après opération se montera à environ 195.000 euros et que le crédit sollicité ne posera pas de problème. En effet, le montant du crédit représente une partie raisonnable de la valeur totale du bien (ici 40 % environ).

9) Ce que les banques prennent en compte dans le calcul de l’endettement…

L’endettement calculé par les banques comprend l’ensemble des crédits existants : crédit à la consommation, crédit voiture, crédit revolving, crédit immobilier existant… auxquels s’ajoutent les mensualités du crédit immobilier. C’est la prise en compte de ces charges qui va déterminer le taux d’endettement.
Exemple :
Crédit immobilier : 1000 € par mois,
Crédit voiture : 300 € par mois,
Total des crédit : 1300 € par mois,
Revenus du ménage : 4500 € par mois
Endettement : 1300 / 4.500 = 0,2888 X 100 = 28,88 %

10) Comment est calculé le taux d’intérêt qu’appliquent les banques ?

Les banques ne peuvent descendre en dessous d’un certain seuil de taux d’intérêts car elles sont elles mêmes soumises à certaines contraintes :

Le coût de l’argent sur les marchés financier ou coût de refinancement (coût principal pour les banques et qui explique l’essentiel de l’évolution des taux de crédit immobilier),
Les frais de fonctionnement de la banque elle-même (marge bancaire à 0),
La prime de risque prise par la banque (A noter : le fait de disposer d’un apport personnel important, supérieur à 25%, permet eux banques de diminuer leur prime de risque et de baisser leur taux d’intérêt).
Contraintes auxquelles il faut ajouter la marge bénéficiaire que les banques (commerçantes à part entière..) souhaitent réaliser ; entre 0,10% et 2,00%.

11) Quel seuil de mensualités les banques ne peuvent elles pas dépasser ?

Vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que les mensualités du crédit immobilier à venir. Le plus généralement, les mensualités maximums admises par les banques se montent à 33% du revenu net annuel divisé par douze.
Mais un revenu mensuel important (plus de 10 000 € par mois) peut vous faire prétendre à un taux d’endettement plus élevé, jusqu’à 50%. Cela dépend de votre négociation avec la banque, de la composition de la famille et de la nature des revenus, car même à 50 % d’endettement, il vous reste 5.000 € pour vivre par mois (s’il n’y a pas d’autre charge) avec un revenu mensuel de 10.000 €.Notre rôle est de mettre en avant ces arguments, au bon moment et à la bonne personne.

12) Si une banque refuse mon dossier, pourra-t-il être accepté ailleurs ?

Oui, car la gamme de clientèle est différente d’une banque à l’autre. Une banque pourra refuser un crédit immobilier au motif que l’endettement est trop élevé, que l’emprunteur présente une précarité professionnelle. Toutes choses qu’une deuxième banque peut voir sous l’œil plus favorable, considérant notamment que l’emprunteur présente au contraire un profil évolutif (client jeune)…

13) Astuces pour calculer ce que vous pouvez emprunter…

Ces astuces ne vous donneront évidemment pas le montant précis du crédit immobilier auquel vous pouvez prétendre mais permettent de vous en donner une idée approchante.
Calculez d’abord les mensualités maximum : prenez les revenus du ménage des trois dernières années (voir quels revenus les banques prennent en compte). Si vos revenus sont stables, généralement, les banques vous créditeront sur la base d’un endettement maximum de 33%. Si vos revenus sont variables, les banques risquent de ramener le taux maximum d’endettement autour de 20%. A contrario, si vos revenus présentent une augmentation constante, les banques accepteront jusqu’à 40% d’endettement. Attention : n’oubliez pas de prendre en compte le cas échéant les autres charges (crédits divers) que vous remboursez déjà par ailleurs !
Utilisez ensuite notre simulation en ligne pour voir, en fonction des mensualités maximum que vous venez de calculer, à combien se monte le crédit immobilier auquel vous pouvez prétendre, un conseiller vous rappellera dans les 48 H. Pour cela, faites varier la durée du crédit immobilier (de 15 à 20 ans) et le taux d’intérêt qui vous est fourni.
N’oubliez pas d’y ajouter le montant de votre apport personnel (qui fera varier la durée ou le montant du crédit consenti), les frais de notaire et de garantie. Et de faire figurer les crédits et aides qui peuvent réduire le coût du projet (crédit à taux zéro, crédit à 1%, crédit accession sociale. Voir le lexique).

14) Quel délai s’écoule généralement entre l’obtention du crédit et le versement des fonds ?

Une fois vos justificatifs dûment déposés, la banque se trouve juridiquement engagée par l’offre qu’elle vous présente, généralement entre 3 et 5 jours. Elle vous envoie ensuite par courrier une offre de crédit en trois exemplaires. Là , vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 10 jours minimum (loi Scrivener). Vous retournez par courrier l’offre de la banque. Les fonds seront alors débloqués le jour de la signature définitive chez le notaire.

15) Qu’est ce qu’une offre de crédit ?

L’offre de crédit est un document juridique défini par le droit bancaire. Il constitue un préalable obligatoire à la mise à disposition des fonds. Il stipule les obligations réciproques de l’emprunteur et de l’organisme créditeur, définit le montant du crédit immobilier et le tableau d’amortissement. L’offre est ensuite envoyée par la poste. Le futur emprunteur dispose alors de 10 jours obligatoires de réflexion (maximum 30) avant d’accepter ou de refuser l’offre. En acceptant l’offre, il signe un contrat de crédit.

16) Que se passe-t-il si vous ne pouvez plus payer les mensualités ?

Juridiquement parlant, trois mensualités consécutives impayées entraînent la déchéance du terme du crédit. L’organisme créditeur est alors en droit de vous réclamer la totalité du capital restant dû dans un délai de trente jours. Si vous ne pouvez vous acquitter de cette somme, la banque pourra alors saisir le bien immobilier et le mettre en vente. Cependant des solutions amiables peuvent souvent être trouvées en cas de problème de règlement des mensualités. Il faut pour cela contacter les créanciers avant que les problèmes financiers ne vous submergent pour tenter de convenir d’un rééchelonnement des mensualités. Pour éviter de se trouver à terme dans cette situation, mieux vaut opter dès le départ pour un crédit modulable, qui permet d’alléger voir de reporter les échéances en cas de difficultés.

17) Qu’est ce qu’un primo accédant ?

Un primo accédant est la première acquisition immobilière d’une personne. Les banques tentent au maximum de les favoriser car ils sont synonymes pour elles de nouveaux clients.

19) Les pénalités en cas de remboursement du crédit avant son échéance ?

Tout dépend du contrat de crédit que l’emprunteur a signé. Par exemple, dans le cas d’un crédit immobilier à taux fixe, l’emprunteur va devoir acquitter des pénalités de remboursement par anticipation, relativement élevée (jusqu’à 3% du capital restant dû), sauf s’il a au préalable négocié l’exonération de ces pénalités dans son offre de crédit. Dans certains cas, l’emprunteur qui opère un remboursement par anticipation est exonéré de pénalités sur le plan légal. Voir notre rubrique dans le lexique.
NB : Nous négocions avec plus de 90 % des établissement bancaire l’exonération total des pénalités en cas de remboursement partiel et total du capital du crédit immobilier avant son échéance.

20) Travailler dans une petite entreprise : est-ce pénalisant ?

Non, les banques regardent en priorité l’ancienneté professionnelle, la stabilité des revenus et la capacité du futur emprunteur à épargner. Les mêmes critères sont applicables, si vous êtes à votre compte en tant que gérant ou profession libéral.

21) Quelle est la durée moyenne d’un crédit immobilier ?

La durée des crédits oscille entre 10 et 12 ans, essentiellement pour des raisons de remboursement anticipés après la revente du bien ou un héritage. Mais chaque crédit est un cas par cas. Inutile de se serrer la ceinture sur 10 ans si on est pris à la gorge par les mensualités de remboursement. Il vaut mieux opter pour un crédit modulable, qui permet de varier le montant des échéances en fonction de vos revenus. Quitte à les augmenter pour réduire la durée du crédit immobilier si vous comptez sur une augmentation substantielle de vos revenus dans les années à venir.

22) A quoi sert un notaire ?

Le notaire intervient pour valider la légalité de toute transaction immobilière, aussi bien dans la vente d’un logement que dans sa construction. Il rédige et enregistre les actes de la transaction, réunit les pièces administratives, s’acquitte pour vous des démarches telles que la mise en place d’une hypothèque, dont il avance les frais à son client. Il vérifie également la réelle disponibilité du bien (s’il est déjà hypothéqué ou s’il tombe sous la coupe d’un droit de préemption des pouvoirs publics). Il peut même expertiser le bien immobilier dans certains cas. Plus encore que cela, le notaire peut être un véritable allié, négocier une vente pour son client, le conseiller. En cas d’erreur, sa responsabilité peut être engagée.
Lors de la souscription d’un crédit immobilier, il s’assure que le déblocage des fonds est bien effectué dans le but duquel il a été octroyé par la banque.

23) Que couvrent les frais de notaire ?

Les frais de notaire varient en fonction du prix du bien immobilier. Les honoraires purs, fixés par un barème officiel, oscillent entre 1 et 8 %. Il faut leur ajouter les frais d’actes de notaire qui varient selon les actes effectués, les débours pour le cadastre, l’hypothèque… et les taxes de mutation. (Voir le lexique)

24) Quelle est la différence entre une promesse et un compromis de vente ?

La promesse de vente engage le vendeur vis-à -vis de l’acquéreur. L’acheteur, lui, peut au contraire changer d’avis et renoncer à la vente, en abandonnant au vendeur une indemnité financière. Le compromis de vente est plus contraignant : c’est un engagement ferme où les deux parties ne peuvent renoncer à l’acquisition ou à la vente du bien immobilier, sauf dans les cas précis prévus par les clauses suspensives (ex : obtention du crédit immobilier).

25) Quelles sont les assurances d’un crédit immobilier ?

Les banques demandent aux emprunteurs de souscrire deux types d’assurance :

L’assurance « décès invalidité »
L’assurance chômage ou perte d’emploi

La seconde est facultative mais la première est obligatoire. En effet, durant le remboursement du crédit immobilier qui peut durer plusieurs dizaines d’année, des changements sur le plan de la santé de l’emprunteur peuvent apparaître. Ces risques doivent être couvert par une assurance deces-invalidité.
En cas d’invalidité permanente ou temporaire, l’assureur prendra en charge le remboursement du crédit immobilier (faire attention au délai de carence dans les assurances).
Cette assurance confère ainsi une sécurité à l’emprunteur et à ses proches pendant le remboursement du crédit immobilier.

26) Comment choisir entre caution et hypothèque ?

Les banques prennent deux sortes de garantie qui sont l’hypothèque et la caution.
En qui concerne l’hypothèque, celle-ci peut se révéler assez onéreuse car il existe des frais de main levé à la sortie du crédit immobilier, ce qui n’est pas le cas de la caution.
En effet, cette dernière peut être proposée à la banque si vous avez la possibilité de l’obtenir de la part de votre employeur. Son avantage peut être double : la gratuité de sa mise en place et aucun et aucun frais de main levé à la sortie du crédit immobilier.
D’autre organisme de cautionnement, en dehors de votre employeur peuvent le proposer tels que le Crédit logement, la Sacef ou autre. L’avantage est que certains de ces organismes vous remboursent une partie des frais avancés à la sortie du crédit immobilier.

27) Le choix de la garanties est-il important ?

L’établissement qui octroi le crédit immobilier prend une garantie quelque soit le bien immobilier financé. Vous pouvez proposer une garantie ou caution mutuel de l’établissement qui vous emploi,. Cette solution est intéressante dans la mesure où elle moins chère et parfois gratuite, comparé à l’hypothèque et au PPD.
La caution a aussi l’avantage d’éviter les frais de main levée en fin de crédit, ce qui n’est pas le cas de l’hypothèque.
Pour les fonctionnaires, certains ministères proposent le cautionnement du crédit immobilier, ainsi que l’assurance du crédit, parfois gratuitement ou à taux fortement réduit.

28) Comment choisir entre crédit amortissable et crédit in fine ?

Concernant le choix du crédit immobilier en In Fine ou en amortissable, il s’agit régulièrement de distinguer les emprunteurs à faible et à fort revenus.
Généralement les crédits immobiliers sont souscrits en amortissable car l’In fine est profitable aux emprunteurs imposables dans la tranche la plus élevée.
Sur le plan technique, la mensualité payée dans un crédit amortissable couvre les intérêts et le capital.
Dans le cas d’un crédit immobilier In Fine, le capital est remboursé en fin de crédit, et pendant la durée de vie du crédit, seuls les intérêts sont remboursés.
Parallèlement, vous épargniez sur un contrat afin de rembourser le capital.

29) Faut-il emprunter sur une très longue durée ?

Il y a plusieurs avantages et plusieurs inconvénients à emprunter sur une très longue durée.
Au nombre des avantages : le crédit immobilier supérieur à 20 ans (25, 30 ou 35 ans) permet d’obtenir des mensualités assez faible, ce qui permets de pouvoir acquérir le bien immobilier souhaité.
Le crédit immobilier sur longue durée permet également de conserver une capacité d’emprunt pour l’achat d’autre logement (résidence secondaire ou locative) ou pour l’ameublement important.
Petite astuce, il faudra absolument prévoir pour le crédit immobilier supérieur à 20 ans, le possibilité de pouvoir moduler ses mensualités afin d’écouter au maximum la durée, car plus la durée est longue et plus le coût du crédit immobilier est important.
En effet, l’inconvénient principal des crédits immobiliers sur des longues durées réside dans un coût de crédit très important.
A titre comparatif, sur un crédit à taux égal mais sur une durée double :
Montant du crédit : 150.000 € à 3,90 % sur 15 ans, coût du crédit : 43.365 €
150.000 € à 3,90 % sur 30 ans, coût du crédit : 104.700 €
Cet inconvénient est le principal argument aux détracteurs de crédit à longue durée.
Financièrement, il est préférable de rembourser sur une courte période mais d’un point de vue patrimonial, il est également préférable d’acheter que de rester locataire, car à chaque mensualité payé, l’emprunteur économise une partie de ce qu’il paye ; il s’agira de prévoir l’augmentation de la mensualité dès que possible.

30) Qu'est-ce qu'un crédit amortissable ?

Contrairement au crédit In Fine, vous remboursez votre crédit immobilier, capital emprunté et intérêts à chaque mensualité payée. L’affectation au remboursement du capital se fait au début dans une moindre mesure comparé aux intérêts.
Sur les crédits à très longue durée, le montant du capital est beaucoup moins remboursé que les intérêts pendant les premières années du crédit.
A titre d’exemple, sur un crédit immobilier sur 30 ans à 150.000 €, au bout de dix ans vous n’avez remboursez que 22 % du capital, alors que sur 20 ans, au bout de 10 ans, vous avez remboursé 40 % du capital.

31) Qu'est-ce qu'un crédit in fine ?

Contrairement au crédit amortissable, le capital du Crédit in fine est remboursé en une seule fois, à la fin du crédit.
Pendant la durée de vie du crédit, vous ne rembourser que les intérêts.
Les intérêts payés pendant la durée du crédit immobilier sont plus élevés que dans un crédit amortissable mais ces intérêts sont déductibles des revenus. C’est important pour les revenus fortement imposés.

32) Qu'est-ce qu'un crédit à taux révisable sécurisé ?

Le taux révisable cape est un taux encadré et donc sécurisé. Il ne pourra augmenter au-delà d’un certains montant, et ne pourra descendre au delà d’un certain plancher. Le plafond et le plancher sont fixés par la banque emmetrice du crédit immobilier.
Les banques proposent généralement des plafonds et des planchers à + ou – 1 % ou + ou – 2 % .
Exemple : à 3.50 %, le taux ne pourra dépasser 5.50 % en cas d’augmentation des taux de marché, si le CAP est à + ou - 2%
Généralement, le taux offert les deux premières années est inférieur au taux fixe du moment.
Petite astuce pour ceux qui achètent dans le but de revendre assez vite, il s’agira de négocier la première période de fixité assez longue et de pouvoir rembourser sans pénalité à l’issu de cette période.
Pour ceux qui prévoient un remboursement par anticipation, il s’agira d’affecter le montant de ce remboursement sur un taux révisable, et l’autre partie (la plus importante, à taux fixe).

33) Le Privilège de Créditeur de Deniers ?

Il s’agit du même fonctionnement que l’hypothèque, à la différence que le PPD s’applique sur les biens existants et non sur les biens à construire.
En cas de défaillance de paiement de l’emprunteur, la banque devra se faire rembourser le montant du crédit immobilier qui reste dû. A cet effet, le privilège de créditeur de denier lui donne la garantie et la priorité dans son remboursement en cas de revente du bien.

34) Qu'est-ce qu'une caution ?

Lorsque la banque octroi un crédit immobilier, elle prend une garantie directement sur le bien ou sur une tierce personne qui garantie son remboursement. C’est ce dernier cas qui constitue la caution. Un organisme garantira à la banque le remboursement du capital en cas de défaillance de paiement par l’emprunteur.
Cette tierce personne peut être une personne physique ou une personne morale (Crédit Logement, Sacef, mutuelle professionnelle privé et public)

35) Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

Il s’agit d’une garantie que la banque prend en cas de défaillance de remboursement du crédit immobilier. Cette garantie lui permet de saisir le bien et de le revendre afin de se rembourser sur sa créance.
Pour les crédits immobiliers d’un faible montant, l’hypothèque est déconseillée car elle occasionne des frais à l’entrée et à la sortie du crédit immobilier.
Si le bien est vendu avant la fin du crédit (son échéance), des frais de main levé seront prélevés à l’emprunteur.

36) Peut-on me céder les avantages d’un PEL ou d’un CEL ?

Vous pouvez profiter de droit à crédit de vos proches, qui peuvent vous les céder afin de compléter votre crédit immobilier avec ces crédits à taux préférentiel.
Les personnes qui peuvent vous céder ses droits sont les suivants :

Pére
Mere
Frere
Sœur
Niece
Neveu
Oncle
Tante

Ces droits à crédit ne sont pas toujours intéressants car le taux n’est pas toujours inférieur au crédit complémentaire et qu’ils sont régulièrement proposé sur une courte durée, ce qui gonfle le montant des mensualité à payer pendant une première période si le lissage est refusé.

37) Comment calculer mes charges dans mon endettement avant d’emprunter ?

Les banques prennent en compte les charges fixes et récurrente, c'est-à -dire celles dont la fréquence est régulière comme les crédits en cours, les pensions alimentaire, les loyers payés, etc.…
Lors de la souscription d’un crédit immobilier, les banquiers prennent en compte les charges qui resteront en cours ajoutées à celles à venir, comme le nouveau crédit immobilier.
Généralement, les banques font deux calculs ; le premiers étant de retirer les charges directement des revenus ; le deuxième est d’enlever ces charges à l’endettement du client, ce réduit la capacité d’emprunt.

38) Est-il possible de changer d’avis avant la signature des offres de crédit ?

Il est toujours possible de changer d’avis pendant la période de réflexion de 10 jours qui est légale.
Vous pouvez ainsi recevoir plusieurs offres de crédit immobilier et de choisir celle que vous estimez la plus intéressante.
Vous pouvez renvoyer l’offre crédit au maximum 30 jours après la réception de cette dernière. Il faudra faire attention au cachet de la poste qui fait courir le délai.

39) Puis-je augmenter mes mensualitées afin d’écourter le durée de remboursement si mes revenus augmentent ?

Vous avez deux solutions :

Si vous avez optez pour un crédit immobilier modulable, vous pouvez alors augmenter le montant de vos mensualités, dan la limite offerte par la banque. Généralement les banques prévoient cette option uniquement dans les offres de crédit de départ et examine la demande compte tenu de l’endettement du client.
Si vous n’avez pas l’option modulable, vous pouvez mettre de côté la somme que vous vouliez augmenter tous les mois et, au bout d’un certains temps, rembourser d’un coup une somme par anticipation ce qui écourte également la durée du crédit. Dans ce cas, la banque peut prendre des pénalités à hauteur de ce qui a été négocié au début du crédit.

40) Puis-je conserver le crédit à taux zéro en cas mis en location du bien qui n’est plus ma résidence principale ?

Vous pouvez conserver le crédit à taux zéro selon deux conditions :

Raison familiale : divorce, décès, incapacité de rembourser pendant plus de un an les mensualités du crédit immobilier (invalidité ou chômage)
Raisons professionnelles : mutation, licenciement (période de chômage de plus de un an)

Dans ces conditions, vous avez le choix de racheter ou pas un autre bien immobilier. Dans le cas d’un rachat d’un autre bien, vous pouvez demandez l’annulation du premier (crédit à taux zéro) et le transfert sur le nouveau. Dans le cas d’une mise en location seule, sans rachat d’un autre bien, vous conservez le crédit à taux zéro sur le premier bien.

41) L’assurance Chômage

Cette assurance vous assure le remboursement de votre crédit immobilier pendant une période donnée.
Le coût excessif de cette assurance fait que très peu d’emprunteur y souscrit.
Autre inconvénient à cette assurance est le délai de carence, c'est-à -dire le fait qu’elle ne s’applique pas dès le premier jour de chômage mais après plusieurs mois sans emploi.
La justification à cette carence est le fait que pendant la période de chômage, les Assedic couvrent une partie des revenus. Dans ces conditions, cette assurance s’apparente plus à une assurance perte de revenus, que de chômage.
Il faudra examiner les clauses suivantes avant d’y souscrire : coût, délais de carence, quantité assurée par rapport à la mensualité, et période totale de couverture.

42) Une personne peut elle m’aider a financer mon acquisition ?

Si vous souhaites être aidé dans le financement de votre acquisition, vous pouvez accepter l’aide d’une personne.
Dans cette situation, cette personne deviendra propriétaire dans la proportion de sa participation.
A défaut, l’administration fiscale risquerait de considérer que votre amie vous a consenti une donation indirecte (taxée à 60% dans votre cas) si vous apparaissiez comme le seul propriétaire du bien immobilier en question.